中建四局近期主办的第二届珠江论坛上，涌动着一种与往常工程类行业会议截然不同的气息。这场以“商的重构——城市与商业共益，需要怎样的‘界面’？”命名的论坛，分享的不再是施工工法或混凝土配比，而是关注商业重构、社区营造以及艺术驻留。
受访者 供图
论坛上还发布了承受更新量化研究工具——《珠江观察・城市更新运营活力指数（ROVI）》，同步启动城市共建计划，为行业探索可持续运营路径提供跨界交流平台与实操方案。
一家以“盖房子”起家的建筑央企，为何跨界聊起了商业和运营？
城市更新：从“怎么建”转向“怎么运营”
从2019年中央经济工作会议首次提出“城市更新”概念，到去年中央城市工作会议的召开，再到今年5月《城市更新“十五五”规划》的印发，城市更新的核心命题已经从“怎么建”转向了“怎么运营”。
然而，行业在快速转型中面临诸多现实痛点：不少城市更新项目“一年新、两年旧、三年坏”，根源在于前期缺乏运营策划，改完之后设施闲置、运维缺钱；不少项目“重硬件补短板、轻软件提活力”，只解决了“有没有”的基础问题，却没回应“好不好”的品质需求。
中建四局党委书记、董事长周圣 受访者 供图
面对时代发展的变化，中建四局党委书记、董事长周圣在论坛中给出了企业的答案：“过去的标签很清晰，我们是做城市建设的。但走着走着我们发现，一栋建筑竣工的那一刻，才是它真正成为城市生命一部分的开始。如果说建造是赋予建筑生命，运营就是让它的生命持续生长。今天我们不想只做把房子盖起来的人，更想做让房子火起来的伙伴。”
中建四局副总经理陈大麟进一步解释了公司的战略布局：“在'十五五'规划中，我们确定了一个基本盘、两个增长点的战略规划。基本盘是传统的投资建设业务，两个增长点：一个是城市更新与运营，另一个是建筑工业化。”
那么，中建四局是否有能力做好城市转型呢？
周圣对此很有信心，“中建四局64年的企业发展史，就是一部建设城市拔节生长的奋斗史。在这个过程中，我们不仅锤炼了工程建设的能力，还积累了深厚的城市研究基础和底蕴，是理解、服务、陪伴城市成长的人。我们了解城市，懂得如何与复杂的城市空间对话，这种深厚的与城市的物理连接，让我们在面对城市更新时，拥有最坚实的底座。我们比纯粹的地产商更懂建筑的骨骼，比纯粹的运营方更懂空间的潜能。”
运营核心：商业是城市更新的“活水”
转型方向明确了，但一个更根本的问题随之而来：城市更新的长效运营，核心抓手到底是什么？
华南理工大学经济与金融学院教授贺建风在论坛上提供了一组数据：2026年上半年，全国消费增速有1.3%，其中商品零售增长1.1%，而服务零售增长达到5.3%。“说明我们现在是服务、体验、情绪价值的消费更具有韧性。所以，商业在重构时，你不得不关注消费者的体验、感受。”
华南理工大学经济与金融学院教授贺建风 受访者 供图
贺建风指出，零售业正在发生显著分化——便利店增速达6.6%，超市增长3.8%，而专卖店、百货店、品牌专卖店都在下降。“说明接地气的、社区型的、便利型的业态，更具有韧性。我们在做运营的时候，可以把运营下沉到街区，下沉到社区。”
这一判断与中建四局的实践方向不谋而合。陈大麟说：“作为城市的建设者，我们从原来交付城市空间，转向给空间的内容做填补，这个填补实际上就是商业。让消费者的消费场景从购物中心、商业综合体，走到了街区商业、社区商业。”
贺建风进一步分析，商业在城市发展中至少承担四重功能：拉动消费、承载就业、激活城市更新、塑造城市品牌。“商业不只是消费的终端，更是城市活力与综合竞争力的重要组成部分。城市离不开商业，没有商业就没有服务，没有商业就没有竞争力。”
在贺建风看来，当前城市商业政策的重心已从短期促消费转向“以商业提升城市功能与竞争力”。广州作为首批国际消费中心城市，正以首店首发为抓手，推动商圈建设与消费服务升级。“未来商业的竞争不是单一商场之间的竞争，而是城市消费生态的竞争。”
周圣对商业运营的深层逻辑这样理解：“好的商业从来不是把人当流量收割，而是用艺术点亮街角，用文化注入场景。从买东西到过日子，从消费场所到公共空间。”
落地案例：番禺市桥的“微利可持续”实验
理念有了，方向有了，但长效运营如何真正落地？
当天，论坛展出各类落地项目，覆盖城中村、老城街区、安居社区、青年公寓、乡村文旅多种场景。在天河车陂的落地全域综合服务方案，盘活闲置地块打造公益便民市集，平衡原住民日常生活、青年消费与基层治理多重需求；盘活天河智慧城闲置办公楼为中建·彩寓（智慧城店），匠心打造431套人才公寓；黄埔区的镇龙村西片区城中村改造项目，以标准化人居体系建设回迁组团，同步前置片区产业导入规划，兼顾村民安居与区域产城融合……中建四局以在地实践回答了存量空间如何持续生长活力这一行业命题。
番禺市桥的实践更是一个生动的样本。“我们的出发点很简单，就是让周边的老人家有一个活动的场景，让老人家的孩子辈、孙子辈经常回来看老人家。”中建四局城市更新与运营事业部运营策划OPD中心员工陈锐华说。
他本人就成长于番禺市桥，他负责的这个项目位于市桥老城的先锋社区深处，没有停车位，周边以老年居民为主，在传统商业逻辑里几乎是一个“不可能成立”的项目。项目团队在改造施工前，就挨家挨户向居民讲解改造方案，目标是实现居民的愿望——“让大家有一个晒太阳的地方、休憩的地方。”
在空间内容上，项目避开了一味追求“网红打卡”的套路。“我们关注的是社区里面原住民的主要需求，以他们作为主要消费者，给他们提供消费场景，然后他们再介绍亲戚朋友持续过来消费。”
陈锐华描述了一个朴素而具体的愿景：老人家很难自己去高端西餐厅，也不太懂怎么打滴滴去远处的高端商业中心。但如果在自家旁边就有咖啡、奶茶可以消费，有小孩的兴趣班，有青年人喜欢的健身、瑜伽，他们也会非常愿意消费。所以我们把当下热门的话题聚到老旧社区里，给周边的居民提供丰富的消费场景。
但一个无法回避的问题也摆在面前：这样的项目赚钱吗？“按照原来房地产那种逻辑，是赚不了那么多钱的。”陈锐华坦诚地说，“我们现在叫做‘微利可持续’，可以赚一点钱，赚大钱的时代已经过去了。”
事实上，项目周边的同类型店铺租金比项目商铺的租金高出两倍。但陈锐华发现了一个有意思的现象，“我们进驻之后，周边的居民自发去修缮自己的老房子，整个片区的商业活力被带动起来了。我自己企业可能保本微利，但如果周边商业也起来了，我们也会水涨船高。”
这正是城市更新长效运营区别于传统房地产开发的核心逻辑——不是追求单个项目的暴利，而是通过激活片区整体活力，实现“微利可持续”的长期回报。
论坛当天还发布了《珠江观察·城市更新运营活力指数（ROVI）》。这份报告是中建四局联合学界、业界与数据机构共同研发的行业级城市更新观察工具，以“运营前置”为核心，构建六维活力模型与31项可量化指标，为政府、运营方及主理人提供可参考、可落地的城市更新领域专业建议。
同步启动的城市共建计划，中建四局联合行业、高校、文化学者、设计师、艺术家、媒体、主理人及社会组织，共同发起“城市研究实验室”、“珠江观察计划”、“艺术驻留计划”与“社区共创工坊”四大计划，面向社会开放课题共创、案例入库、联合展览通道，搭建常态化城市研究共享平台，沉淀城市运营经验。
从“盖房子”到“运营房子”，这不仅仅是一家企业的战略转身，更是整个行业在存量时代必须作答的时代命题。当城市不再向外生长，如何让每一寸存量空间持续焕发生命力——答案或许就藏在商业的温度里、社区的烟火气里，以及那个“微利可持续”的落地实践案例里。
南方+记者 柴亚娟
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